Varias preguntas surgen cuando se compra una propiedad a la que deben aplicarse varias reformas para mejorar su funcionalidad y atractivo, sea para habitarla una vez que esté lista, o cómo inversión para obtener una diferencia a favor en la posterior venta.
Según voces experimentadas del sector de la construcción, hay tips naturales que debe seguir quien no está en tema y distintos cuestionamientos: ¿Es negocio?; ¿Estoy ganando un problema porque no entiendo nada y me terminará resultando más caro de lo previsto?; ¿Cuánto tiempo tardaré para mudarme?; ¿Comprar y reciclar para vivir o vender?
El negocio del reciclaje de unidades usadas no es nuevo, a lo largo del tiempo transitó por momentos más rentables que otros, pero el ladrillo siempre permite un buen refugio del dinero que se destine.
El arquitecto Marcelo Langone, asociado en Di Mitrio Inmobiliaria, dijo a Infobae: “Hoy se están dando ciertas variables interesantes para quien quiere comprar una vivienda para reformar y vivir en ella. Si hablamos, por ejemplo de un departamento en malas condiciones (detonado) se trata de un reciclaje integral, es decir que comprenda albañilería, instalaciones completas, nuevas aberturas (según el caso), pintura y pulido/plastificado de pisos, más todas las terminaciones para los sectores húmedos”.
1. Por dónde empezar
En general se reciclan baños y cocinas, los cambios de carpinterías son muy costosos y salvo situaciones muy específicas no es conveniente hacerlos inicialmente. También, si es una vivienda antigua, conviene reemplazar cables e instalaciones eléctricas.
“Los baños y cocinas son prioritarios para refaccionar, porque son mas necesarios en general y tienen vinculación directa con la percepción de antigüedad y habitabilidad del inmueble”, contó a Infobae Claudio Mazur de +Ur Arquitectura Inmobiliaria y docente de la Universidad de Buenos Aires.
2. Evitar riesgos
El sector inmobiliario ofrece alternativas para muchos y diversos tipos de propuestas y para diferentes perfiles de inversores.
La modalidad de inversión tiene sus riesgos -como cualquier otra–, pero al tomarle el pulso a la dinámica que conlleva puede ser sumamente rentable. Para eso, los especialistas recomiendan contar con un equipo experimentado en agregar valor a la edificación.
Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, destacó a Infobae, que, “la clave para que el reciclado sea un negocio rentable es comprar el inmueble en condiciones muy ventajosas. Lo primero que quizá haya que lograr es ponerse en contacto con corredores inmobiliarios que nos conecten con oportunidades de comprar barato, y acceder a edificaciones con potencial para ser remodelados de tal forma que cobren valor y ponerlos incluso por encima de la cotización de mercado”.
3. Revalorización
El inmueble que es intervenido y dependiendo de la calidad de los materiales con las que se efectúen los trabajos apreciará su valor y se cotizará por encima de un 20% a 30% del precio al que fue adquirido.
En ese concepto coinciden todos los entrevistados, aunque mucho depende de la calidad de los productos que se reemplacen e incorporen, como el rediseño de algunos ambientes.
4. La ubicación, también es clave
Desde el sector argumentan que quienes vayan a comprar para reciclar deben de considerar un factor importante como es la ubicación del inmueble, acceso a los principales medios de transporte, subtes si es en CABA, seguridad, entre otros atributos.
5. La estructura
Claudio Mazur destacó que debe prestarse atención “a la luminosidad, vistas, ventilación cruzada, calidad de la construcción, unidades por piso, si está en un edificio alto, entre otros aspectos”.
En cuanto a la obra es importante tener todo el proyecto y todos los materiales resueltos antes de comenzarla. Incluso al acopiar los elementos se le gana a la inflación.
“Y hacerla bajo la dirección de un arquitecto, que es el único capacitado y habilitado para proyectar una obra. No es mala idea ir con un profesional a ver la casa que debe reciclarse, cómo aquel que concurre con su mecánico amigo cuando compra un auto usado. Todo lo previsible evita disgustos mayores a futuro”, añadió Mazur.
6. Costos
Actualmente puede hacerse una reforma integral por un costo total entre USD 300 a USD 500 por metro cuadrad. Fluctuará según dos variables: el total de la superficie del departamento a refaccionar y la calidad de las terminaciones seleccionadas.
Marcelo Langone remarcó, que, “si buscamos un departamento que interiormente esté para hacer de nuevo, podemos encontrar dos tipos de propiedades: los edificios de principios del siglo XX hasta la década del 50 y los de las décadas del 70/80 de calidad estándar”.
En los primeros pueden apreciarse algunos rasgos muy valorados como ambientes amplios, techos altos, pisos de calidad o aberturas de doble hoja. Los departamentos en estos edificios se pueden encontrar en una franja de entre USD 1.400 a USD 1.900 el m2 en los barrios de Retiro, Recoleta, Palermo, Caballito o Belgrano a partir de una superficie total de aproximada de 90 m2. Entre USD 1.000 a USD 1.300 el m2 en los barrios de Monserrat, San Nicolás o San Cristóbal. Y en una franja más baja en el barrio de Balvanera o San Telmo.
En los segundos, estándar, según Langone, “en construcciones sin muchas pretensiones, nos podemos encontrar con sorpresas interesantes a menos de USD 900 por m2. Comprar para reformar la casa en la que se habitará no es para todos. Hay gente que no puede esperar los tiempos de una obra, también están los ansiosos, los que dudan, los desconfiados, los que necesitan ver y tocar lo que compran, entre otros. En general a los que les falte un poco de audacia para lanzarse a ésta aventura y no tengan un profesional de confianza para guiarlos, probablemente no serán de la partida”.
7. Ecuación precio – beneficio
Cuando alguien compra una vivienda para reformar y vender su objetivo debe ser pagar el precio más bajo y tener la expectativa de poder desprenderse a un precio más alto para maximizar la ganancia.
“Un aspecto determinante para tener cierta seguridad del retorno que se obtendrá por la inversión es tener la capacidad de valorar el proyecto de remodelación que se aplicará en cada caso. Si se quiere, esto implica la habilidad clave que se debe adquirir para dedicarse a este tipo de inversiones; se puede decir que de esto depende que al final se gane o se pierda dinero”, dijo Mario Gómez.
Por una parte está idear lo que en cada caso se puede lograr en cuanto al estilo arquitectónico -si acaso caben ese tipo de cambios- y los toques que brinda el diseño de interiores.
Se recomienda poder proyectar un concepto acorde al inmueble adquirido y determinar cuáles prestaciones pueden darle el mayor valor de mercado posible (para poder aplicar los recursos acertadamente), siendo una tarea que no es nada evidente y que se adquiere con la experiencia.
8. Inversor
El perfil del inversor de renta es diferente al que compra inmuebles para reciclar y vender. Este segundo es una mezcla de un desarrollista que le agrega valor a la unidad y quien busca oportunidades de compra para vender cuando surja el ciclo de alza de precios.
La clave para que sea un negocio rentable reside en la combinación de los recursos y la voluntad para llevar la obra a buen puerto en cada uno de los proyectos que se asuman.
9. Comprar en barrios consolidados
Como cualquier otra inversión, “la que nos ocupa en este caso también tiene sus riesgos. Viene asociado básicamente a dos cosas: la incertidumbre del estado real del inmueble y el desconocimiento del mercado en donde se encuentra. Por supuesto que esto se minimiza haciendo una buena planificación del proyecto y conociendo la plaza sobre la cual se actúa”, contó Gómez.
Esto hace que muchos inversores elijan barrios consolidados y tradicionales, ya que, en general, se pueden lograr mejores precios de venta si se logra un reciclado del inmueble con buenos materiales, buen gusto y acorde a las necesidades de la demanda y tendencias.
10. Materiales y dotación del personal
Se calcula que una remodelación total de una propiedad de 80 m2 puede desarrollarse en 60 días, con 15 trabajadores.
Claudio Mazur detalló que “un mismo contratista puede ocuparse del total de la obra: tabiquería; electricidad; instalaciones sanitarias; colocaciones, un poco de albañilería; a veces algo de construcción en seco y pintura”.
Materiales como sanitarios colgantes, grifería negra, porcelanatos en pisos y revestimientos, cerámicas, pisos de madera flotante en algunos ambientes, mesadas de cuarzo o silestone, entre otros, contribuyen a revalorizar el inmueble.
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