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Alexandra Sierra
La agente de la compañía de finca raíz Compass en USA, Alexandra Sierra, experta en bienes raíces de lujo en el sur de la Florida y en la atención de clientes internacionales, comparte algunas recomendaciones para aprovechar la oferta de inmuebles al sur de Estados Unidos.
¿Para quién es buen negocio invertir en La Florida?
Invertir en La Florida es buen negocio para quien tenga un exceso de liquidez y tenga su dinero en un país donde la moneda sea más fuerte. Aquel que sienta que existe riesgo político en su país y quiera diversificar sus inversiones. La finca raíz siempre ha sido la mejor cobertura contra la inflación. Miami, que es mi mercado principal, presenta condiciones económicas favorables para la inversión, está creciendo, hay muchas compañías que están viniendo a instalar sus oficinas acá por el clima, la localización geográfica y ventajas tributarias para sus empleados. Pero el que invierte en finca raíz debe entender que es una inversión a largo plazo.
¿Cuáles son los proyectos más atractivos actualmente en Miami para invertir?
En Miami hay más de 15 proyectos nuevos de diferentes gamas de precio. Algunos exclusivos que no permiten rentas cortas y otros donde se puede rentar diariamente. Todo dependerá de lo que el cliente esté buscando. En vivienda usada recomiendo empezar por la zona más demandada en renta, Brickell, porque la vacancia es mínima y el perfil del inquilino presenta el riesgo más bajo.
¿Cuál es la rentabilidad de un inmueble en Miami -Dade?
Eso va a depender de la localización, demanda de renta en la zona y el perfil del inquilino. En una zona de lujo generalmente el rango se ubicará entre un 3.5% y un 5.5%, una expectativa alta de valorización y un inquilino de bajo riesgo. Hay otras zonas de renta económica donde se pueden obtener rendimientos hasta del 7.5% pero con baja expectativa de valorización y un inquilino con un perfil de riesgo más alto. El perfil del inquilino cambiará según su tipo de trabajo, ingreso mensual y capacidad económica. Pueden existir rendimientos más altos si el inmueble puede tener una rotación de renta corta. Pero hay que tener claro que los costos inherentes a administrar este tipo de inmueble que se pueden rentar por días o semanas serán más altos.
Háblenos del estado actual del mercado en el sur de La Florida
Mi especialidad es el condado Miami Dade y Broward, el sur de La Florida, más específicamente desde Miami hasta Fort Lauderdale. Estas dos zonas presentaron una alta demanda desde la pandemia hasta marzo de 2022 por cuenta de compradores del noreste de los Estados Unidos que buscaban una segunda casa. Al mismo tiempo todos aquellos que no tenían liquidez para comprar, rentaron propiedades. Los precios subieron en promedio un 35% para la venta de casas y en las rentas hasta un 50%. A partir de este año con el aumento de las tasas de interés para los préstamos hipotecarios y la normalización del regreso a la oficina, el mercado empezó a mostrar una disminución de la demanda.
La gráfica adjunta nos muestra una tendencia clara de aumento del inventario en los últimos meses. Además, la cantidad de unidades vendidas (en café en la gráfica) ha empezado a disminuir. Los precios están bajando un poco pero no sustancialmente.
Se puede comprar con más pausa y con una mayor capacidad de negociación. Es un mercado que favorece a los compradores.
En mi opinión, el Gobierno americano una vez vea señales de control de inflación, comenzará a bajar las tasas de interés. Miami sigue siendo un destino importante para los inversionistas y para todos aquellos que viven en USA y tienen liquidez para una segunda vivienda. Luego no veo una caída sin freno del mercado.
¿Cuáles son los errores que hay que evitar al invertir en finca raíz en La Florida?
El error más frecuente es la contratación de agentes sin experiencia y conocimiento. Tener la licencia no es suficiente para asesorar de manera correcta a compradores y vendedores. Es importante saber cuál es el volumen de negocios que el agente ha realizado y sus años de experiencia. También se debe evitar llegar a las salas de ventas de los proyectos sin haber contratado un agente de finca raíz experimentado. Allí al vendedor solo le interesa vender ese proyecto mientras que el asesor le ayudará a buscar la mejor opción de inversión según las necesidades, perfil de riesgo y presupuesto.
¿Cómo escoger un agente de finca raíz?
Si yo tuviera que contratar un agente de finca raíz le haría las siguientes preguntas: ¿cuántos años lleva en el mercado?, ¿cuál es su volumen de ventas?, ¿presta servicio para rentar la unidad?, ¿cuál es su área de especialidad y dónde tiene su mayor volumen de mercado?, y ¿en qué compañía trabaja?
Alexandra Sierra
¿Es mejor comprar nuevo o usado?
En el mercado del usado hay grandes oportunidades siempre y precios más bajos por pie cuadrado. Podemos mostrar data histórica específica del comportamiento de la renta y podremos analizar comparables de venta en el mismo edificio o localización.
Los proyectos nuevos tienen la ventaja de que se pueden pagar en cuotas, sin tener que desembolsar todo el dinero a la firma del contrato. La mayoría tiene planes de pago a tres y cuatro años, algo que para muchos colombianos es interesante, pero hay que tener claro que el costo del pie cuadrado de lo nuevo es mucho más alto y no existe información histórica sobre valores de arriendo de la propiedad. Corresponde hacer proyecciones basadas en el comportamiento del mercado.
¿Cómo es la financiación para extranjeros?
Si se va a comprar con financiación, el primer paso es precalificarse con los bancos y eso implica entregar toda la información certificada y traducida de ingresos y deudas puntuales.
Para los extranjeros los programas de préstamos hipotecarios empiezan con un mínimo de cuota inicial y unas tasas de interés generalmente más altas. Los créditos más económicos son para residentes que están comprando su casa primaria.
Cuéntenos de COMPASS, la compañía donde trabaja
Compass es una compañía que se creó hace 10 años pero que hoy tiene el mayor volumen de transacciones en Estados Unidos. Tiene agentes en casi todos los estados importantes del país; en total somos 28.000. Tenemos una cultura única de colaboración entre agentes y la mejor plataforma tecnológica en el mercado que permite una experiencia fluida y eficiente en la búsqueda o venta de propiedades. Es una compañía pública vigilada que se rige por los máximos estándares y regulaciones del mercado, con un sistema de búsqueda de propiedades con 7.9 millones de visitas por mes.
¿Cómo es la atención personalizada que brinda Alexandra Sierra?
Mis clientes saben que conmigo tienen un servicio de primera clase. No solo mi experiencia y conocimiento los va a colocar en una posición de ventaja frente al mercado, sino el equipo que tengo de abogados, contadores, diseñadores y contratistas para cubrir todos los frentes necesarios. Llevo 17 años vendiendo finca raíz y he vendido más de 1 billón de dólares en propiedades en el condado de Miami- Dade y Broward.
Para más información:
https://www.facebook.com/AlexaSierraPA
https://www.linkedin.com/in/alexandra-sierra-0a8b619b/
https://www.instagram.com/alexsierra_compass/
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