Resulta que todavía existe un “techo libre”, para consternación de la industria de seguros de Florida y de los propietarios de viviendas que quieren que los precios de los seguros dejen de aumentar.
El mes pasado, la Legislatura de Florida no logró debilitar los incentivos para los contratistas de techos que buscan en los vecindarios que ofrecen a los propietarios de viviendas “techos gratuitos” pagados en su totalidad por sus compañías de seguros. Esta práctica, dicen las compañías de seguros, da como resultado costos de seguro más altos para todos los propietarios.
Pero la semana pasada, el comisionado de seguros de Florida, David Altmaier, dijo que la Oficina de Regulación de Seguros puede ayudar donde falló la Legislatura, al permitir que las aseguradoras ofrezcan cobertura que no pagará el costo total de los reemplazos de techos.
La diferencia es que la cobertura reducida sería voluntaria para los propietarios de viviendas, lo que lleva a algunos expertos en seguros a dudar de que suficientes consumidores opten por no recibir importantes descuentos en las primas.
Actualmente, el código de construcción de Florida requiere un reemplazo completo del techo si más del 25 % del techo está dañado. Las propuestas para hacer que los generosos requisitos de reemplazo de techos de Florida sean menos rentables para los propietarios de viviendas, contratistas y abogados oportunistas fallecieron en la Legislatura el mes pasado después de que el presidente de la Cámara, Chris Sprowls, dijo que primero quería ver si las reformas promulgadas en 2021 funcionarían según lo previsto.
Un proyecto de ley que aprobó el Senado este año habría permitido a las compañías de seguros exigir a los propietarios que paguen un deducible del 2% para el reemplazo de techos de más de 10 años, a menos que sean destruidos por un huracán o como parte de una pérdida total, como por un incendio. Esa propuesta reemplazó a una anterior que habría permitido a las aseguradoras brindar cobertura de valor depreciado para techos más antiguos en lugar de cobertura de reemplazo total en las pólizas estándar para propietarios de viviendas.
Los críticos señalaron que si bien las propuestas ahorrarían dinero a las aseguradoras al reducir los incentivos para las empresas de techado, también penalizarían a los propietarios de viviendas de bajos ingresos que tendrían que aportar miles de dólares si se ven obligados a reemplazar sus techos.
En una reunión del Gabinete de Florida el 29 de marzo, el comisionado de seguros de Florida, David Altmaier, dijo que su oficina podría aprobar las solicitudes de las aseguradoras para ofrecer las dos propuestas de cobertura reducida, pero como opciones del consumidor en lugar de límites de cobertura.
“Podemos aprobar [opciones] que hacen lo que hace el proyecto de ley del Senado. La mayor diferencia”, dijo, “es que el consumidor tiene que elegir eso de manera proactiva”.
Hacer que las reducciones de beneficios sean opcionales para los consumidores, presumiblemente a cambio de un descuento en las primas de sus pólizas, es una gran diferencia con respecto a las rebajas obligatorias propuestas en el Senado. Si la propuesta del Senado se hubiera convertido en ley, los consumidores no habrían recibido un descuento.
Aún se desconoce si alguna aseguradora le ha pedido a la oficina de Altmaier que autorice el uso del deducible del 2%. Una portavoz proporcionó el martes los nombres de dos compañías autorizadas a ofrecer deducibles de techo de $5,000 en 2020.
Numerosas aseguradoras han sido autorizadas desde 2020 para ofrecer descuentos a los consumidores que aceptan cobertura de techo de valor depreciado en lugar de cobertura de reemplazo total.
Entonces, ¿qué significa el anuncio de Altmaier para los asegurados de Florida? Esto es lo que hemos podido averiguar hasta ahora:
¿Por qué las aseguradoras quieren que aceptes menos cobertura?
La industria de seguros de vivienda de Florida está inundada de tinta roja. Las pérdidas netas combinadas han aumentado en cada uno de los últimos cinco años antes de alcanzar los mil millones de dólares en 2021.
Si la industria va a sobrevivir y brindar la cobertura para propietarios requerida por la mayoría de los prestamistas hipotecarios, deberá contener las pérdidas al reducir los incentivos para presentar reclamos, dicen las aseguradoras.
El aumento de las reclamaciones por techos es una de las principales razones por las que las pérdidas de las aseguradoras están aumentando y las primas de los consumidores están aumentando. Otros factores son las disputas persistentes sobre las reclamaciones del huracán Irma en 2017 y las altas tasas de litigios continuos sobre problemas como tuberías rotas y calentadores de agua con fugas.
Florida, dijo Altmaier al Gabinete, representó el 79% de todas las demandas relacionadas con seguros de propiedad en la nación en 2020, mientras que presentó solo el 8% de las reclamaciones, según el análisis de datos de la Asociación Nacional de Comisionados de Seguros de los reguladores estatales.
La cantidad de demandas presentadas contra aseguradoras de propiedades en Florida aumentó de 27,416 en 2014 a 99,519 en 2021, según datos estatales presentados por la estatal Citizens Property Insurance Corp. en la reciente audiencia de tasas de esa compañía. Casi la mitad de esas demandas de 2021 se originaron en los condados de Broward, Miami-Dade y Palm Beach.
Las batallas legales benefician más a los abogados que a los propietarios. Un estudio publicado a principios de 2021 por el consultor Guy Fraker concluyó que de los $15 mil millones gastados en reclamos que resultaron en demandas desde 2015, solo el 8% se pagó a los asegurados. Los abogados de los demandantes obtuvieron el 71% y las aseguradoras gastaron el 21% en abogados defensores.
Cuando las aseguradoras se ven afectadas por pérdidas excesivas, recurren a sus propias pólizas de seguro, conocidas como reaseguros, para rescatarlas. Pero al igual que las aseguradoras que se ven obligadas a aumentar las tarifas que pagan los propietarios de viviendas, las compañías de reaseguros están aumentando las tarifas que cobran a las aseguradoras de propiedades. Este año, las reaseguradoras están elevando las tasas hasta un 30% a 35% antes del inicio de la temporada de huracanes el 1 de junio. Algunas compañías no tendrán suficiente efectivo disponible para pagar el reaseguro y probablemente se declararán insolventes, dicen los funcionarios de la industria.
Cinco aseguradoras con una participación significativa en el mercado de Florida entraron en liquidación desde enero de 2021 y es probable que una sexta se disuelva después de perder su calificación de estabilidad financiera de la firma de análisis Demotech el mes pasado.
¿Por qué las aseguradoras quieren reducir mi beneficio de reemplazo de techo?
Las aseguradoras sostienen que las empresas de techado y los abogados se han vuelto tan eficientes en explotar las leyes de Florida que exigen el reemplazo de techos que se han visto obligados a aumentar las primas a niveles casi inasequibles. Como se mencionó, el código de construcción de Florida requiere un reemplazo completo del techo si más del 25 % del techo está dañado.
Los ajustadores que trabajan para contratistas de techos pueden encontrar un 25% de daño en casi cualquier techo, dicen las aseguradoras. Los requisitos de techo completo también se pueden activar si el tipo de teja que usaron sus constructores ha sido descontinuado y ya no está disponible. Los códigos de construcción requieren que todos los materiales coincidan.
Eliminar la cobertura de reemplazo total del techo reduciría los incentivos para que los contratistas visiten los vecindarios en busca de daños en el techo y para que los abogados demanden a las aseguradoras por el costo total del reemplazo, dicen las aseguradoras. Florida, afirman, es el único estado con el umbral de reemplazo del 25 % y uno de los únicos estados que exige una cobertura de reemplazo total en las pólizas estándar para propietarios de viviendas contra todo riesgo.
¿Cuánto podría reducir mi prima de seguro si acepto una de las dos opciones de cobertura de techo reducida?
Eso depende de los reguladores estatales de seguros para aprobar, en función de sus análisis de si los descuentos propuestos están en línea con las prácticas de seguros aceptadas.
Para la opción de valor depreciado, Security First Insurance, con sede en Ormond Beach, ofrece un descuento equivalente al 5% de la prima de cobertura contra huracanes del titular de la póliza.
Por ejemplo, el dueño de una casa de $407,000 de nueve años en Miami ahorraría $161 en su prima anual, o 2.05%, dice Melissa Burt DeVriese, presidenta de la compañía. Los propietarios de casas antiguas con techos antiguos ahorrarían una cantidad mayor en dólares, pero eso se debe a que el costo total del seguro sería más alto, dijo DeVriesse.
“Dependiendo de otros factores, encontramos que nuestros clientes ahorran entre un 1.5 % y un 3,5 % en general al elegir este respaldo”, dijo.
La Oficina de Regulación de Seguros proporcionó ejemplos de dos compañías, U.S. Coastal y Safe Harbor, que ofrecen deducibles de techo de $5,000 cada una. Los montos de descuento no se revelaron en las presentaciones de tarifas de 2020 de las compañías, y las fuentes de seguros entrevistadas para esta historia dijeron que no tenían conocimiento de ninguna compañía que recientemente haya buscado aprobación para deducibles y descuentos de techo.
¿Ayudarán las reducciones opcionales de cobertura de techo a estabilizar la industria de seguros de Florida?
Eso depende de cuántas personas opten por él. Y ese número dependerá de cuánto dinero la gente podrá ahorrar en su prima.
Ron Assise, presidente de The Horton Group, una agencia de seguros con sede en Orland Park, Illinois, con licencia para hacer negocios en Florida, no cree que muchos consumidores opten por él a menos que el descuento sea demasiado grande para rechazarlo.
“Diría que la tasa de adopción será mínima o nula a menos que los operadores [ofrezcan] descuentos sustanciales”, dijo. Y descontar demasiado las primas “contravendría el propósito” de ayudar a la industria a recuperar la estabilidad financiera, dijo. “Necesitan primas para permanecer igual o subir”.
Assise predijo que la mayoría de los consumidores no correrán el riesgo de renunciar a la cobertura de reemplazo total a cambio de un descuento modesto.
¿Un deducible del 2% significa que tendría que pagar el 2% del costo del reemplazo de mi techo?
No. Al igual que con la cobertura de tormentas de huracanes, el 2% se multiplica por el valor del costo de reemplazo de su hogar. Lo que eso significa es que si el costo de reemplazo de su casa es de $400,000, su deducible sería el 2% de esa cantidad ($8,000), no el 2 % del costo de reemplazo del techo. El costo del reemplazo no importa: aún tendrá que pagar $8,000 antes de que su seguro entre en vigencia.
¿Sería eso tan malo?
Si y no. No, si puede pagar los $8,000 y ya estaba enfrentando un proyecto de reemplazo de techo que cuesta mucho más de $8,000. Sí, si a tu techo aún le quedan nueve o 10 años de vida y no tienes $8,000 para gastar.
Espere, ¿mi póliza ya no tiene un deducible para reclamos que no sean por huracanes?
Sí, pero el deducible de reemplazo del techo probablemente sea más alto. Los deducibles que no son por huracanes son montos fijos, que generalmente oscilan entre $500 y $2,500. Eso es lo que pagaría por el reemplazo de un techo según los términos actuales de las pólizas estándar para propietarios de viviendas.
Si mi aseguradora está autorizada a ofrecer cobertura reducida, ¿me pueden obligar a tomarla como condición para la renovación?
No, Altmaier dijo explícitamente que tendría que ofrecerse como opción del consumidor. Sin embargo, sucedería lo contrario si la Legislatura y el gobernador promulgan propuestas de cobertura reducida. Entonces sería elección de su aseguradora ofrecer la misma cobertura de reemplazo total que actualmente deben proporcionar.
Los propietarios de viviendas que no desean una cobertura de techo reducida deben prestar atención antes de firmar una póliza nueva o renovada. Los agentes pueden incluir el endoso en una cotización que intente reducir el costo de la póliza tanto como sea posible.
“Me preocupa que algunos consumidores lo elijan sin pensar en las repercusiones”, dice Paul Handerhan, presidente del grupo de vigilancia de la Asociación Federal para la Reforma de Seguros, con sede en Fort Lauderdale, “y no se dan cuenta de lo que firmaron hasta que se enteran de que hay que gastar mucho dinero”.
Además, algunas compañías podrían incluir el endoso como la opción predeterminada en las cotizaciones de pólizas, como Progressive Insurance anunció en diciembre pasado que comenzaría a hacer para clientes nuevos y renovadores de Florida con techos de más de 10 años. Progressive posee varias aseguradoras que operan en Florida, incluidas American Strategic, ASI Preferred, ASI Assurance, Progressive Property Insurance y ASI Home Insurance.
¿Es probable que las aseguradoras vuelvan a presionar por una cobertura de techo reducida que no podré rechazar?
Sí. Las aseguradoras han pedido una sesión legislativa especial para lidiar con lo que dicen es una crisis de seguros que pronto podría amenazar el mercado inmobiliario de Florida. Si bien el gobernador Ron DeSantis ha dicho que no espera una sesión especial hasta después de las elecciones de noviembre, las aseguradoras quieren una antes.
El miércoles, el senador Jeff Brandes, republicano del condado de Pinellas, amenazó con pedirles a los legisladores que voten para autorizar una sesión especial sobre seguros si los líderes de la Cámara y el Senado se niegan a programar una.
Cada vez que la Legislatura decida retomar las reformas de seguros, los propietarios pueden esperar que las reducciones obligatorias de la cobertura del techo estén en la agenda.
Ron Hurtibise cubre temas de negocios y consumidores para el South Florida Sun Sentinel. Puede comunicarse con él en 954-356-4071, en Twitter @ronhurtibise o rhurtibise@sunsentinel.com.
