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Como todos sabemos la pandemia no solo modificó nuestras vidas de un día para el otro, sino que con el correr del tiempo está generando cambios profundos en nuestro comportamiento y hábitos, que sin duda llegaron para quedarse. En este nuevo mundo que nos toca vivir, la reducción en la movilidad de las personas parece haber sido ampliamente compensada por el incremento de la conectividad y la utilización de herramientas tecnológicas. Hoy es más común ver a las personas trabajando en sus casas que yendo a una oficina.
Esto arrastró otro cambio fundamental. Las personas, sin el ancla del trabajo, decidieron cambiar su lugar de residencia por uno que brinde una mejor calidad de vida. Finalmente, como una cadena de causa y efecto, este movimiento poblacional sacudió el mercado inmobiliario de algunos estados de Estados Unidos durante este año. Sin ir más lejos, La Florida es el estado que más población, tanto interna como externa, ha recibido desde el inicio de la pandemia, con unas 1000 personas diarias. Este boom, principalmente producto de su buen clima y beneficios fiscales –no se pagan impuestos personales- produjo un incremento generalizado de los precios de las propiedades de entre un 40% y 60%.
Hoy no está claro si los valores están en un máximo o si seguirán creciendo producto del incremento de la demanda. Lo que sí queda claro es que cada vez se torna más oneroso acceder a una propiedad de inversión en Florida.
Las opciones que los inversores extranjeros han encontrado para poder seguir haciendo negocios en Estados Unidos ha sido invertir en otro tipo de inmuebles, en zonas más alejadas -como Tampa u Orlando-, en otros tipos de activos, o lo que también ha tomado fuerza en el último tiempo ha sido incorporar un apalancamiento financiero para la adquisición de los inmuebles. No es algo usual para el inversor mediano tomar deuda cuando realiza una inversión inmobiliaria. Quizá, asociado a temas culturales, no se considera oportuno este camino.
Sin embargo, desde el punto de vista netamente financiero y de negocio, es una buena práctica incorporar deuda hasta un nivel adecuado. El apalancamiento es un concepto financiero que demuestra que hasta cierto monto tomar deuda efectivamente permite incrementar el resultado del negocio. A partir de cierto nivel, sin embargo, quien presta el dinero, es normal que considerase que es más riesgoso el negocio y comenzará a exigir un mayor retorno por el mayor riesgo que asume, y por consiguiente aumentará la tasa de interés.
A continuación, algunos ejemplos prácticos en los que se especifica cuál es el rendimiento de una inversión de USS$300.000 con 0%, 30% y 70% de apalancamiento.
En conclusión, no siendo una condición necesaria tomar deuda, sÍ es importante e interesante considerarlo al momento de realizar una inversión, y así tomar una decisión bien informada. En el largo plazo, un pequeño diferencial en el retorno neto sobre el capital invertido puede significar una gran diferencia. Además, en un contexto en el que los precios suben, pero las virtudes de invertir en una plaza como la de La Florida se mantienen, el crédito hipotecario puede ser un camino.
El autor es CEO de Aller & Co., firma especializada en asesoramiento contable, fiscal y financiero para argentinos con inversiones en Estados Unidos
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