Carlos Mendive. Foto: Mauricio Zina, adhocFOTOS
Carlos Mendive. Foto: Mauricio Zina, adhocFOTOS
Nº 2199 – 10 al 16 de Noviembre de 2022
La reactivación pospandemia tomó cada vez más fuerza y el sector inmobiliario se encuentra hoy en pleno crecimiento luego de la contracción experimentada en la compraventa de inmuebles durante la emergencia sanitaria. Tal es el caso de VIVE, la empresa que gestiona y comercializa las unidades del Fideicomiso Financiero de Oferta Pública Península Rentals.
VIVE ofrece la posibilidad de comprar un apartamento propio para vivir o invertir en apartamentos nuevos ya alquilados, permitiendo obtener una renta inmediata. Con casi 400 unidades distribuidas en ocho edificios ubicados en zonas con alta demanda y dinámica comercial de Montevideo y Ciudad de la Costa, VIVE ofrece una opción de inversión muy atractiva frente a otras alternativas del mercado, declaró Carlos Mendive, director ejecutivo de Península Rentals Uruguay.
En 2017 el fideicomiso emitió certificados de participación por 420 millones de unidades indexadas (UI), equivalentes a unos US$ 50 millones por aquel entonces. El fondo, en el que se invierten ahorros previsionales administrados por tres AFAP, consiste en un negocio de inversión en apartamentos ya construidos o de proyectos a construir al amparo de la “ley de vivienda promovida” que luego se ofrecen en alquiler. Esta modalidad de inversión con destino de arrendamiento de unidades residenciales por parte de inversores institucionales se ha acelerado en Estados Unidos y Europa durante la última década. Es por eso que este fideicomiso “viene a acompañar esa tendencia mundial, pero con las particularidades propias del mercado uruguayo”, destacó Mendive. “Se ha estructurado un instrumento de inversión que combina el negocio de arrendamiento y venta ofreciendo una rentabilidad atractiva para los fondos institucionales en Uruguay”, explicó.
El ejecutivo aclaró que ellos no son desarrolladores, sino que invierten “mayoritariamente en proyectos antes de que empiecen a construirse”. Ejemplificó: “Somos como inversores mayoristas que negocian con desarrolladores inmobiliarios; en algunos casos se negocia el proyecto, la modalidad de financiamiento, la cantidad de unidades y el precio al que se van a adquirir”.
Consultado sobre las diferencias respecto a otros fondos que también invierten en real estate residencial, explicó que mientras muchos realizan el desarrollo inmobiliario para la venta Península Rentals adquiere unidades que son vendidas por VIVE una vez que están alquiladas. “Por este motivo, es natural que el destinatario para la compra de esas unidades sea el inversionista que busca una renta, enfatizó.
La rentabilidad total del negocio se compone de dos elementos. Por un lado, el ingreso de alquileres que recibe el propietario. Y, por otro, la apreciación en el valor del inmueble.
“En ese sentido, si una persona compra una vivienda con renta pensando en un horizonte a 10 años, el componente de apreciación es el más importante, bastante más que el componente de ingresos por arrendamiento: representa un 70% del total de la rentabilidad”, subrayó Mendive. Si la inversión se plantea a cinco años, el componente de apreciación representa el 80% de la rentabilidad, acotó.
Además, si se asume que la vivienda se valoriza un 3% por año en términos reales (siempre pensando en una inversión en UI), “el resultado da una rentabilidad neta (luego de tributos, gastos de comercialización, mantenimiento y costos notariales) anual de aproximadamente el 7% si se trata de una inversión a 10 años y de 6,5% si es a cinco años”, continuó el director. Por tanto, la rentabilidad neta de las viviendas comercializadas por VIVE triplicaría la que podría obtenerse, por ejemplo, con un bono emitido por el gobierno uruguayo en UI a igual plazo, comparó.
La calificadora de riesgo CARE, encargada de evaluar el fideicomiso Península Rentals, considera que el costo de oportunidad del capital para proyectos de construcción en vivienda en países emergentes es de 6,3%. En esa línea, si se toma en cuenta que quien compra una vivienda a VIVE adquiere una propiedad que ya está construida y alquilada, entonces el costo de oportunidad del capital resulta bastante menor a ese porcentaje. “La rentabilidad que ofrece la adquisición de una vivienda a VIVE genera una relación rentabilidad-riesgo muy atractiva”, remarcó Mendive.
Actualmente, la mayor demanda de propiedades edificadas bajo la “ley de vivienda promovida” se ubica sobre todo entre los inversores, más que en el consumidor final. Sin embargo, según el ejecutivo, en general lo que se ofrece es una propuesta de inversión en el pozo en la que puede existir un riesgo de construcción y de terminación y que además no produce un ingreso inmediato. Si bien en ocasiones se ofrece un descuento para quienes deciden invertir bajo esa modalidad, por lo general ese descuento solo es competitivo con la oferta de VIVE entre los inversores que hayan “entrado” muy al inicio de un proyecto, sostuvo. En concreto, según Mendive, tomando en cuenta que la relación alquiler-precio para las unidades VIVE es más del 5%, solo la inversión compite con la oferta de VIVE si obtiene más de un 15% de descuento en el precio.
“No se está invirtiendo en algo que se promete que va a dar una cierta rentabilidad. En este caso, se invierte en algo que ya está alquilado; el inversionista que compra a VIVE puede ver cuál es el arrendamiento, ver el contrato de alquiler, ver el apartamento terminado. No hay una promesa a futuro”, destacó. VIVE, por tanto, “ofrece una certeza del negocio” y una “rentabilidad inmediata”, añadió.
Las unidades de VIVE están localizadas en barrios céntricos que poseen un mercado de arrendamiento profundo. VIVE tiene actualmente apartamentos a la venta en edificios del Centro, La Blanqueada, Tres Cruces, Prado, Ciudad Vieja y Brazo Oriental. También en Ciudad de la Costa, en Lagomar sur, zonas que se han desarrollado mucho en materia de alquileres y que la emergencia sanitaria por el Covid-19 las ha potenciado.
Para Mendive, el hecho de que estas unidades estén ubicadas en barrios con una importante demanda para arrendamientos hace que ofrezcan en el futuro a quien compra “una mayor liquidez respecto a inversiones en otros activos reales, un factor muy relevante a los efectos de evaluar las ventajas del negocio”, comentó. “Diferente es invertir en otros barrios de Montevideo o incluso fuera de la capital, como en Punta del Este, donde la liquidez —en términos de poder vender la propiedad cuando el inversor lo desee— es mucho más difícil”, explicó. Considerando ese aspecto, Mendive aseguró que VIVE trabaja solo en las zonas donde el arrendamiento está más desarrollado y, por lo tanto, hay mayores posibilidades de comercialización. “Eso hace que tenga mayor liquidez respecto a otros activos inmobiliarios residenciales, y ni que hablar respecto a los no residenciales, como oficinas, comerciales, industriales o logísticos”, puntualizó.
Además, dijo, VIVE está en cada detalle del proceso, ya que participa en la selección del desarrollador, de la empresa constructora que está por detrás del emprendimiento y hasta del estudio de arquitectura, con el fin de colaborar en la mejora del proyecto. Es así que, para elegir qué unidades comercializar, la empresa toma en cuenta la calidad constructiva y las prestaciones que ofrece el edificio, aunque la localización constituye “un aspecto central” para la valorización de los proyectos, aseguró.
“A su vez, le damos mucha importancia a tener un control de la copropiedad del proyecto. Tenemos la mayoría de las unidades en cada edificio. Eso nos permite ser muy celosos en cuanto al mantenimiento de los espacios comunes y ver que las prestaciones sean de buena calidad”, señaló. Para Mendive, el mantenimiento y la mejora de las prestaciones son fundamentales en este tipo de edificios amparados por la “ley de vivienda promovida”, ya que por lo general tienen más amenities que una construcción tradicional o antigua.
Por otro lado, hoy existe “una valorización positiva” por parte de los inquilinos en cuanto a las prestaciones que ofrecen sus edificios, indicó, no solo por la calidad de los apartamentos sino por la gestión que realiza VIVE referida a la atención y mantenimiento, tanto de la unidad como de los espacios comunes. Es por eso que quien invierte con VIVE “tiene la tranquilidad” de que está adquiriendo un inmueble cuyo inquilino está satisfecho con las prestaciones que ofrecen las unidades, pero también con la gestión que lleva adelante la empresa, comentó. Es que el inversor puede elegir también que sea VIVE quien gestione las diferentes unidades, explicó.
VIVE gestiona el stock de viviendas en el marco de un fideicomiso de oferta pública que está auditado y que se somete a un análisis de calificación de riesgo a partir del modelo financiero y la evaluación de su gestión. “Se valúa por la Bolsa Electrónica de Valores. Además, tenemos la responsabilidad de ofrecer un determinado servicio y responder a los requerimientos exigentes de los inversores institucionales”, dijo Mendive.
A futuro, VIVE tiene la mira puesta en “seguir mejorando en todos los sentidos”, afirmó el director de Península Rentals Uruguay. Es por eso que, además de rentabilizar la inversión de las AFAP en este fideicomiso, el objetivo de la empresa es innovar en lo que refiere a instrumentos de inversión en el sector residencial e identificar nuevas oportunidades de negocio. Según Mendive, esta modalidad de fondos de inversión de vivienda con destino a arrendamiento ha tenido un especial desarrollo en el mundo y, a su entender, “hay espacio para innovar en términos de estructuración de esos instrumentos”.
“En Uruguay la ‘ley de vivienda promovida’ dio un importante puntapié en ese sentido, en términos de nuevos actores y nuevos modelos de negocios, mejorando la profesionalidad de los desarrolladores inmobiliarios y con activa participación de diferentes modalidades de financiamiento a la oferta. También ha impulsado la participación activa de inversores sofisticados como las AFAP, profesionalizando e innovando en todos los aspectos del negocio inmobiliario residencial, en particular, en áreas céntricas e intermedias de Montevideo”, reflexionó. Ante ese escenario, consideró fundamental continuar avanzando en la generación de instrumentos de inversión que logren atender las demandas diferenciadas de los hogares, tomando en cuenta su capacidad adquisitiva, los factores sociales y demográficos y los cambios en el mercado de trabajo, opinó Mendive.
Todos estos factores se vinculan con cambios en la demanda de vivienda por parte de los hogares que deben encontrar una oferta más diversa y específica, tanto para la venta como para el arrendamiento, en términos de prestaciones habitacionales, de modalidades de tenencia y de acceso a financiamiento.
“El desafío de VIVE es generar instrumentos de inversión para atender el arrendamiento como el financiamiento de la compra, de manera de dar respuestas a esos cambios. Queremos seguir innovando en esa línea”, cerró.
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