Intrum, el grupo sueco de gestión de crédito y activos inmobiliarios, cerrará un año récord con ingresos cercanos a los 320 millones (+10%) y 150.000 activos administrados. Su director general, José Luis Bellosta, explica haber compensado la pérdida del contrato de Sareb con otros negocios y se muestra muy confiado de cara a un 2023 donde el frenazo económico afectará al ladrillo y la deuda. Siente que la historia de crecimiento adicionando empresas de Intrum (a la combinación con Lindorff sumó la inmobiliaria del Sabadell, Solvia, y el servicer del Santander Aktua) le posiciona en situación ventajosa frente a un proceso consolidador en el sector y desliza, entre otros, planes de expansión en Solvia.
¿Qué expectativas tienen de cierre de ejercicio?
Positivas en general. Nosotros tenemos negocios bastante diferentes porque hacemos la gestión del activo financiero y gestión de activo inmobiliario. Son negocios que están unidos porque son parte de una misma cadena de gestión del crédito, pero son muy diferentes dado que en uno gestionas la deuda y en otro el inmueble, con el mantenimiento del inmueble, su venta o alquiler. En toda la parte inmobiliaria ha sido muy buen año y también en deuda, aunque mejor en las oportunidades de compra de cartera que en la gestión como puro servicio hacia las entidades al haber menos volúmenes. La tasa de mora está muy plana, los bancos han hecho muy buen trabajo en mantenerla baja y eso hace que en el sector tengamos menos entradas de deuda.
¿Podemos bajar a los números de esas carteras?
Este año hemos comprado, en valores de deuda, 6.000 millones de euros en diferentes operaciones. El año pasado compramos algo menos, unos 3.000 ó 3.500 millones.
¿Cerrarán alguna más? ¿Cuánto mueve el mercado?
Puede ser que cerremos alguna, estamos analizando varias, pero es difícil… En cuanto al mercado, y por dar un orden de magnitud, se han movido entre 15.000 y 16.000 millones en procesos abiertos y públicos, pero hay otros bilaterales donde es más difícil saber qué se mueve porque yo sé los míos no los de otros.
¿Qué expectativas se dibujan para el año que viene?
Creo que puede haber una cierta ralentización en cuanto a la disponibilidad en las carteras. La banca tiene unos balances muy saneados y lo normal es que saque menos carteras a la calle porque tampoco tenga una nueva entrada muy elevada todavía. Y la segunda razón fundamental es por la subida de los tipos. Piensa que todos los que compramos carteras, como es lógico, nos financiamos también. Si la deuda ahora vale más, al final la inversión te cuesta más y lo normal es que los precios bajen algo porque tú tienes menos rentabilidad. Y cuando bajan los precios, el encaje del comprador y el vendedor es más difícil.
Pero la banca espera que la morosidad empiece a repuntar en el segundo trimestre de 2023 ¿no debería generar más negocio?
Es cierto que la subida de los tipos y de la inflación siempre afecta, al final, a la disponibilidad de efectivo de las empresas y de las personas. Tienes menos capacidad de pago para cualquier cosa: para viajar o para vivir y para, obviamente, para pagar tus deudas. Esto habitualmente provoca primero una mayor dificultad recuperatoria en el mercado, es decir, un crecimiento del impago. Pasa un tiempo y después empiezas a ver los volúmenes de impago, que son más carteras en el mercado, pero no es inmediato. Tiene una curva.
¿Con qué decalaje se mueve esa curva?
Depende mucho. Es verdad que el regulador ha propiciado que los bancos no dejen en balance mucho tiempo los NPLs, los fallidos. Pero a lo mejor pasa un año o pasa año y medio porque primero hay una gestión lógica del banco donde nosotros les acompañamos desde el punto de vista puro de servicing y después es cuando empiezas a ver más carteras en venta. Si como dices en el segundo o tercer trimestre hay un cierto crecimiento de la mora, esas carteras se podrán ver seguramente a finales del 2023 o principios o segunda mitad del 2024 si no se puede mitigar dicho crecimiento de la mora porque muchas veces se puede gestionar. Depende también de cómo sea ese pico.
La Sareb finalmente no adjudicó el contrato a Intrum ¿Cómo se ha compensado ese impacto?
Hemos conseguido compensar una parte importante por dos vías: una porque ha sido un buen año en compra de carteras, que son carteras que gestionamos y que nos generan también ingresos, y luego, por otra parte, con nuevos contratos de servicing que hemos tenido con diferentes entidades. Son entidades financieras de primer nivel, en el top cinco, y también en alguna utility y eléctricas (Intrum tiene 3.000 clientes en España, muchos de ellos pymes a los que gestionan su crédito comercial, aunque un 85% de la cuenta la realiza con servicio de gestión a entidades financieras).
«En 2023 habrá una cierta ralentización en cuanto a la disponibilidad de las carteras»
Cerberus explora una operación con Haya, se comenta que quizá lo que más pueda interesarle es una fusión ¿Le encajaría una operación así?
El proceso de consolidación en el sector empezó hace años y nosotros hemos sido un actor consolidador desde el principio. Somos fruto de la fusión en España de dos empresas nórdicas, Intrum y Lindorf, que habían adquirido Aktua, empresa de servicing de Baneso, y luego se compró Solvia, que venía de Sabadell. El proceso de concentración es normal en el sector y más cuando los grandes clientes también se están consolidando. Solo en los últimos 12-18 meses en España tenías una CaixaBank-Bankia con una integración y una Unicaja-Liberbank. Cuando tus grandes clientes se integran o se fusionan, los proveedores habitualmente se consolidan también. Nosotros somos industriales y si esa operación sale al mercado formalmente, la analizaremos y miraremos al igual que hicimos con Aktua o Solvia. Pero no tiene mucho sentido que hablemos de fusiones porque, al final, no somos un comprador temporal, somos un industrial con vocación de quedarnos aquí otros 25 años u otros 50 años.
Comentaba que la comercialización ha ido muy bien en la rama inmobiliaria ¿Qué previsiones manejan de cierre de año y para 2023, que se habla de ralentización del sector?
Este año venderemos como 1.300 millones de euros en activos inmobiliarios de todo tipo porque comercializamos y gestionamos, residencial mayoritariamente, pero también tenemos suelo o gestionamos terciario. Hemos visto un año con muy buen ritmo y muy buena dinámica tanto en volumen como de operaciones. Por el momento no se están viendo síntomas de deterioro de esa tracción comercial, pero es normal que con el endurecimiento de la financiación y la inflación se vea una ralentización, pero no esperamos un gran deterioro. A lo mejor este año se queda cerca de las 600.000 operaciones y el año que viene en 550.000, que sería muy razonable. Por muchas razones, el ahorro de empresas y de particulares sigue siendo muy alto y el inmobiliario sigue siendo un buen activo. Se llama refugio y sigue teniendo el activo de que te preserva, como mínimo, el valor cuando es muy difícil que la rentabilidad de ningún activo compense por la inflación.
Y en precios ¿Qué esperan?
Ahí sí que se ha notado un poquito un menor crecimiento. Esperamos que acabemos en un 4-5% de crecimiento interanual y el año que viene entre el 0 y el 1,5%.
¿Qué tal va la actividad a través de Solvia?
Sabéis que tenemos un modelo de tiendas de Solvia, la Solvia Store, que al final del año acabaremos con unas 60 y nos está funcionando muy bien. A través de este modelo comercializamos como una agencia inmobiliaria (API) al uso: captamos productos en las zonas donde estamos y luego lo comercializamos. Las tiendas nos ayudan a tener un pulso muy cercano de lo que el cliente final quiere comprar, vender o alquilar. Nos da además un modelo más eficiente y un producto que no sólo viene de carteras llamémosle de grandes entidades, sino que nos da producto también de la calle porque se hace un trabajo de captación como una agencia inmobiliaria.
«Cerraremos el ejercicio con 1.300 millones de ventas de activos inmobiliarios»
¿Son los únicos que lo hacen así?
Sí, entre los grandes de los servicing somos el único que tenemos un modelo comercial, de distribución, a través de tienda propia. Luego también tenemos acuerdos con unos 700 ó 800 APIs en toda España para dar cobertura geográfica, que funcionan fenomenalmente bien, y tenemos también personal comercial propio para cierto tipo de producto, sobre todo para el producto mayorista.
¿Ampliarán más la red de Solvia?
Pensamos crecer el año que viene porque seguimos viendo que es un modelo que todavía tiene recorrido, pero no tenemos una obsesión por abrir muchas o pocas. Su dimensionamiento es un proceso dinámico que depende de varios factores. El primero es la tracción comercial y la situación del mercado, es decir, depende cómo vaya la evolución del negocio y si tiene lógica expandir más o menos. Segundo, la composición de las carteras que gestionamos, es decir, si empezamos a trabajar una cartera nueva y esa cartera tiene mucha presencia en cierto territorio puede ser que nos haga, al revisitarlo, abrir nuevas ubicaciones. Para nosotros tiene que ser rentable la apertura de una nueva tienda. Este año abriremos unas 12-14. Haremos una apertura dentro de poco en Zaragoza y tenemos identificadas otras en Madrid y en Gijón.
¿Qué parte de las ventas de los 1.300 millones previstos proceden de esta red?
El 30% lo vendemos a través de Solvia Store. Es mucho e importante, además de aportar el valor diferencial comparado con el modelo de distribución de comercialización de la competencia.
Y además tienen la rama de alquiler…
En la parte de carteras en ocasiones el inversor, ayudado por nosotros también, decide que el plan de negocio es más invertir para luego comercializar. Es decir, pone inversión sobre el activo para construirlo o terminarlo si está sin finalizar y luego lo vendo. Cuando es promoción de obra nueva completamente trabajamos con promotoras. Ahora mismo tenemos más de 30 ó 40 promociones en comercialización. Es un negocio diferente y el cliente en este caso casi siempre es una promotora o alguno de esos grandes tenedores que decide invertir en un activo para luego ponerlo en explotación.
«2023 puede ser un año de transición. Habrá que ver si la inflación baja y vuelve a ponerse en el 2% o se consolida, por ejemplo, en el 5%»
¿Qué volumen de activos inmobiliarios tienen en gestión?
Como 150.000, de los que unos 26.000 son en alquiler. Son activos de diferentes tenedores que pueden ser o fondos que han comprado carteras de alquiler y las gestionamos, o pueden ser socimis o entidades financieras que tienen alguna parte de su producto en alquiler. Gestionamos toda la vida del alquiler desde el mantenimiento a la generación de nuevos links de alquiler, búsqueda de clientes que quieran alquilarlo y la gestión del inquilino durante la vida del contrato.
¿Disponen de algunos acuerdos próximos para firmar de contrato de gestión de alquiler?
Siempre tenemos conversaciones con los diferentes players, los diferentes tenedores o posibles inversores. Ahora hay la tendencia del build to rent, es decir, inversores que buscan un suelo adecuado, construyen con alguna promotora y se usa con fines para el alquiler. En ese triángulo entre promotor, inversor y gestor tenemos bastantes conversaciones diferentes. Hay una vía de crecimiento clara a través de esa puesta en valor del activo.
Parece que se dibuja un año 2023 casi de transición porque esperan reducción de operaciones en unos casos, en otros estabilidad ¿Con qué hoja de ruta lo encaran? ¿Apostarán por un negocio más que por otro?
Sí puede ser un año de transición. Habrá que ver si la inflación baja y vuelve a ponerse en el 2% o se consolida, por ejemplo, en el 5%. Te cambia mucho la foto. Lo mismo con los tipos, no es lo mismo que lleguen al 3% o a un 3,5% y se queden un tiempo así, o que luego bajen. Esos dos factores, como mínimo, nos marcará un poco los próximos años, más en el 2024 y 2025 en adelante. ¿Foco concreto? Seguiremos apostando por todas las líneas. Creemos que en la parte de compra de carteras veremos menos volumen que este año y eso nos dará seguramente algo de menos alegrías. Puede haber algo más de operaciones en el mercado secundario. En la parte de real state veremos entre plano y una reducción en cuanto a la parte de comercialización. Y en la gestión es normal que veamos primero un cierto endurecimiento en la dificultad de la gestión de esas carteras por la situación simplemente de la economía y en la segunda mitad del año un incremento de los volúmenes por el incremento de la mora. Es como pinta el año que viene, pero es obviamente coger la bola de cristal.
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